孟晓苏:中国楼市至少还有20年的好光景

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2018-10-05

原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏到今年7月3日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)将满20年。

在这次住房制度改革中,提出了停止福利住房分配、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等政策。 作为政策推动者之一,孟晓苏指出,这与福利分房难以为继、产能过剩有关。 当时,由国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委和中房集团共同设立一个课题组,启动了住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计,孟晓苏担任课题组组长。 历时一年半,课题组在1998年3月完成了课题报告。 在此之后,国务院23号文件发布,启动了全国城镇住房制度改革。 在孟晓苏看来,从那时开始,城镇住房制度改革成为中国经济改革进程中的一大亮点,近20年里,房地产投资与销售旺盛,房地产业成为国民经济的支柱产业,由此拉动了经济发展,这就相当于给中国经济装上了一个机车。 一路高歌猛进不足20年,行业内已经有人开始看衰房地产业,认为黄金时代已经过去。

但孟晓苏认为,这是一个伪命题,房地产业至少还有20年的好光景。 之前有人说房地产业的黄金十年已经过去,进入了白银十年,但楼市的迸发式增长已经表明,这是一个伪命题。

美国的房地产市场已经发展了200年,如今还在发展,中国的房改才20年,你怎么能说到头了呢?他说。 孟晓苏认为,中国人对房子的需求依旧很大,快速推进的城市化进程表明,还有大量的农村人口将涌进城市,而城市人口也存在很多改善型需求,买房仍是居民的消费热点。 他说:当交易成为市场的主流,房子就会有涨有落,就像美国房价,它就是涨涨跌跌。 但现在中国市场仍以新房交易为主,是一个增量市场,这种市场基本上是供不应求的状态,怎么会出现全国性的房价下跌呢?20岁的身体,不会得老年病。 孟晓苏说。 房价就像蹦擦擦本轮楼市调控始于2016下半年,至今已经1年多时间,在五限时代下,即使是地方政府不停地通过各种政策为楼市打补丁,房地产市场也没有完全沉寂下去,进入2018年,多地楼市都有回暖迹象。 国家统计局数据显示,2017全年商品房销售面积169408万平方米,商品房销售额133701亿元,以此计算,全年商品房销售单价约为7892元/平方米;2018年15月,商品房销售面积56409万平方米,商品房销售额48778亿元,销售单价约为8647元/平方米。 也就是说,今年前5月,全国商品房销售单价上涨了755元/平方米。

孟晓苏认为,通过这个简单的数据对比可以看出,房价仍在缓慢抬升,房价越调越涨,是因为调反了,人为压制需求是不起作用的,应该主动增加供应量。

现在来看,之前的紧缩银根紧缩地根的做法是有误的。

有人错误地认为,猪肉价格上涨是因为养猪的太多,所以一定要少养猪。

没有了猪,市场上就没有了猪肉,也就没了猪价。

这些年,他一直认为,房地产市场的土地供应量不够,且供应结构也需要调整。

工业用地供应太多,存在一定浪费,而住宅用地的比例过低。

孟晓苏判断,中国房地产市场不存在泡沫,房地产泡沫说了这么多年,但从来没有破灭,只是在个别地方出现过。 中国是一个朝气蓬勃的市场,需求还很大,未来房价上涨的概率大于下跌的概率,只是涨得快与涨得慢的问题。

房价的走势并不平稳,大约是3年为一个周期。 2006年楼市火热,20072008年因调控而陷入低迷;2008年面对全球金融危机而出台刺激政策,房价随即反弹,20112012年进行了强力调控;2013年房价上涨,20142015年出台收紧政策;2016年在去库存政策影响下楼市恢复上涨,之后就是持续到现在的楼市调控。

这12年来,房地产市场一直是3年一个小周期,就像跳三步舞的节奏蹦擦擦一样,现在已经是第4个蹦擦擦了。

今年是处于第4个蹦擦擦中的第2个擦,明年可能要蹦了。 他说。 批驳房地产业绑架中国经济有人说,如果我们把发展房地产的钱,都投入到制造业,中国早就强大了。 那请问,不发展房地产业,制造业生产的东西卖给谁?要知道,大量的制造业产品都是为房地产业提供原材料。 孟晓苏说。

房地产业绑架中国经济的说法,坊间一度流传,对于中国经济过度依赖房地产业,很多学者都表达过担忧。 但孟晓苏却有自己的看法。

他说:房地产业成为国民经济的支柱产业,就像一个男人找到一个好老婆,而且是旺夫婆娘。

男人总是花心,总觉得高科技小秘更好,但在外面乱搞以后,小秘请不到,家里也弄得一团糟,最后还得把老婆请回来,家业又上去了。 开玩笑讲,高科技小秘允许你搞,但不能和老婆离婚,小秘还持不了家。

关于银行将大量贷款都投向住房抵押贷款,挤压实体经济生存空间的观点,他称,住房抵押贷款是优质贷款项目,违约的概率较小,比资金投向实体企业的风险小。 房地产业对相关产业有很强的带动性,银行将资金贷给购房人,购房人把钱付给房地产商,他们又拿钱去买原材料,资金间接流向了钢铁、水泥、建材等行业。

将钱直接给钢铁企业,它可能一样会死掉,但把钱给了购房者,间接流向钢铁业,反而能救活企业。

通过发展房地产业去救活其他产业,有点像围魏救赵。

他说。

孟晓苏也批驳了居民买房导致金融风险上升的说法,称这才是瞎说。

金融风险在于大量负债去搞基础设施建设,又不去做资产证券化,没有生产能力的企业还占据着大量的贷款。

住房抵押贷款的呆坏账比例很低,即便出现了,将房子收回就行了。 但以调控房地产市场为名提高贷款利息,银行有盘剥老百姓的嫌疑。

他说。

今年5月,中国社会消费品零售总额同比%,增速创下了2003年5月以来的最低水平。 有观点认为,高企的房价让买房人背上沉重的经济负担,挤占了居民消费。

对此,孟晓苏称:房地产既是投资,也是消费,可以称之为消费型投资。 老百姓除了买空调、洗衣机、电冰箱这些,很大一部分是买房,而如果不买房,空调挂哪里,挂在树上吗?房地产业能带动100多个行业。

他还提供了另一个思路:正是房地产销售增速放缓,对相关行业的带动作用减弱,导致社会消费品零售总额增速不振。 数据显示,今年前5月,中国商品房销售面积同比增长%,处于较低水平。 建议加大保障性住房供应基于上述判断,孟晓苏认为,在加大土地供应的同时,还应该建立住房双轨制,即在提供商品住房的同时,加大保障性住房的供应,让低收入群体住有所居。 就像在一条街上,既要有高档餐厅,也要有中档饭店,甚至要有施粥棚,满足不同收入阶层的需求。 1998年房改时,我们就建议构建保障性住房体系,但后来因为一些原因中止了,现在提出的多主体供给、多渠道保障、租售并举等住房保障措施,就是要把这十几年旷的课给补回来。 他称。 住房既有商品性,也有居住保障性,两种属性同时存在,但又不能在一套房子里,所以要将两种房子分开。

谈及现在的楼市限价,孟晓苏认为,想通过人为压低价格的方式去满足低收入群体的住房需求,而不去建设保障房,这种做法是存在问题的。

孟晓苏说,在房价普遍较高的今天,各个城市都应该去建设保障房,但要因地制宜,根据实际需要进行规划建设。

不管是保障房,还是租赁房,都应该加大供给。 谈及租赁房,孟晓苏称,过去很长时间都忽视了租赁房建设,在租售并举的政策指导下,应该满足人们的不同需求。

租房并不是只满足无房群体的居住需求,就像上班族在郊区有别墅,但为了上班方便,工作日想在市区里居住,这种租房需求也是要满足的。 他说。